Garanzie per la protezione del proprio investimento

Fallimento del costruttore

In Italia, negli ultimi anni sono state introdotte diverse normative volte a proteggere gli acquirenti di immobili in costruzione in caso di fallimento del costruttore.
Queste misure mirano a tutelare l’investimento di chi acquista una casa “su carta” o durante la fase di costruzione, riducendo i rischi associati a eventuali insolvenze o fallimenti del costruttore.
Ecco le normative più rilevanti

Decreto Legislativo 122/2005

Decreto Legislativo 122/2005

Il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 è una delle principali normative a protezione degli acquirenti di immobili in costruzione.
Questa legge ha introdotto due meccanismi di protezione fondamentali:

a) Fideiussione bancaria o assicurativa obbligatoria
Il costruttore è obbligato a fornire una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutti i pagamenti effettuati dall’acquirente prima della consegna dell’immobile.

La fideiussione copre l’importo degli acconti versati dall’acquirente durante la fase di costruzione.

**Se il costruttore fallisce o non è in grado di completare i lavori, la fideiussione consente all’acquirente di recuperare il denaro versato.

Questa garanzia si attiva in caso di fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo o altre situazioni di crisi del costruttore.

b) Polizza decennale postuma**
Il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa decennale postuma, obbligatoria per legge, a copertura di eventuali difetti strutturali dell’immobile che possono manifestarsi nei 10 anni successivi alla costruzione.

Questa polizza tutela l’acquirente nel caso in cui l’immobile presenti difetti costruttivi gravi che compromettano la stabilità o l’abitabilità dell’edificio.

Diritto di prelazione e recesso

Diritto di prelazione e recesso

Se il costruttore fallisce, il Decreto Legislativo 122/2005 prevede che l’acquirente abbia il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile in caso di asta o alienazione dell’edificio in costruzione.
L’acquirente può inoltre esercitare il diritto di recesso dal contratto nel caso in cui il costruttore fallisca o sia in crisi finanziaria, senza incorrere in penali.

Obbligo di stipula del contratto preliminare

Obbligo di stipula del contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita di immobili in costruzione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio.

Questo serve a garantire una maggiore sicurezza legale all’acquirente e a tutelare l’effettiva esistenza delle garanzie previste dal decreto.

Il notaio ha l’obbligo di verificare che siano state rilasciate le garanzie fideiussorie e la polizza decennale postuma prima della stipula del contratto definitivo.

Modifiche alla normativa sui contratti di appalto (Codice Appalti)

Modifiche alla normativa sui contratti di appalto (Codice Appalti)

La recente riforma del Codice degli Appalti (D.Lgs. 50/2016) ha introdotto ulteriori tutele, soprattutto per gli appalti pubblici, ma con ricadute positive anche per i progetti privati, incluse:
Maggiore trasparenza e regolamentazione nelle procedure di assegnazione dei lavori.
Controlli più rigorosi sulla solidità finanziaria delle imprese appaltatrici e dei subappaltatori, con l’obbligo di dimostrare capacità economica e tecnica adeguata.

Obbligo di deposito del prezzo presso il notaio (Legge 124/2017)

Obbligo di deposito del prezzo presso il notaio (Legge 124/2017)

La Legge 124/2017 ha introdotto l’obbligo di depositare il prezzo di vendita presso il notaio fino al momento della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari. Questo tutela l’acquirente da eventuali problemi tra la firma del contratto e la registrazione dell’atto, inclusi rischi di fallimento del costruttore.

In pratica, il denaro viene bloccato su un conto vincolato e rilasciato al venditore solo dopo la formalizzazione della vendita, riducendo il rischio di perdere somme significative se il costruttore dovesse avere problemi finanziari.

Responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore (art. 1676 Codice Civile)

Responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore (art. 1676 Codice Civile)

In caso di lavori affidati a subappaltatori, l’acquirente ha il diritto di rivalersi anche sugli appaltatori per eventuali danni o inadempimenti legati alla costruzione.

Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019)

Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019)

Il Codice della Crisi d’Impresa ha introdotto meccanismi più rigorosi per monitorare la situazione economica delle imprese, inclusi i costruttori.
Tra le principali novità:
L’obbligo per le imprese di attivare procedure di allerta in caso di crisi finanziaria, per cercare di prevenire il fallimento.
Migliori strumenti di gestione e controllo delle situazioni di insolvenza, con l’obiettivo di tutelare i creditori, inclusi gli acquirenti di immobili in costruzione.

Considerazioni finali

Le normative italiane attuali offrono una protezione significativa per chi acquista una casa direttamente dal costruttore, specialmente in caso di fallimento o difficoltà finanziarie dell’impresa. La fideiussione bancaria, la polizza decennale postuma, il diritto di recesso, e le recenti disposizioni sul deposito del prezzo presso il notaio sono strumenti cruciali per salvaguardare l'investimento dell'acquirente.